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NOMINA DELL’AMMINISTRATORE SENZA SPECIFICA DEL COMPENSO NULLA

Uno degli aspetti fondamentali della riforma del Condominio introdotta con la Legge 11 dicembre 2012 n.220 è la maggiore chiarezza e trasparenza della gestione economica dell’ente intesa alla tutela dei condomini. In tale ottica si pone l’impianto normativo del novellato art. 1129 c.c. che, fra le tante novità, sancisce espressamente al comma XIV che la nomina dell’amministratore senza specifica del compenso è nulla.

La disposizione sopra richiamata è stata univocamente ribadita in due pronunce di due diversi Tribunali civili (Massa Sent. 6.11.2017 e Milano Sent. N. 4294 3.11.2016) in cui veniva chiarito che “è nulla la nomina dell’amministratore di condominio – con conseguente nullità della delibera in parte qua – in assenza della specificazione analitica del compenso a quest’ultimo spettante per l’attività da svolgere, poichè in violazione dell’art. 1129, comma 14, c.c.”.

In entrambi i citati casi, il Tribunale veniva invocato a seguito di impugnazione della delibera di nomina dell’amministratore da parte di condomini che lamentavano l’inserimento a preventivo del compenso del professionista solo nel suo complesso e senza alcun dettaglio delle singole voci di spesa che lo costituiscono.

La nomina dell’amministratore senza specifica del compenso rende vane le esigenze di trasparenza e formalità che la nuova formulazione dell’art. 1129 c.c. ha specificamente imposto in capo al professionista, poiché un corrispettivo esposto unicamente a bilancio preventivo, non rappresenta un’assunzione di obbligo negoziale, ma, come il documento in cui è riportato, una mera stima delle spese future e, come tale, soggetto a variazioni in sede di consuntivo.

Il magistrato Toscano, per altro, ritiene del tutto legittimo che la specifica del compenso a mezzo della quale viene data quotazione di ogni singola attività (ordinaria o straordinaria) dell’amministratore possa essere allegata al preventivo o alla convocazione (tollerando dunque una certa libertà di forma), ma allo stesso tempo nega che tale specifica possa rivestire alcun valore se, come nel caso affrontato, costituisce un “atto di integrazione del verbale” inviato alcuni mesi dopo l’assemblea

Il Tribunale infine precisa che la nomina dell’amministratore senza specifica del compenso è nulla radicalmente senza possibilità alcuna di sanatoria, con la conseguenza che una successiva delibera con la quale si nomina l’amministratore conformemente al dettato normativo dell’art. 1129 II e XIV co. c.c., si pone come atto autonomo che spiega i propri effetti dal momento della sua assunzione, impedendo, così, di ritenere, in giudizio cessata, la materia del contendere.

 

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Amministratore condominio e responsabilità: quali sono i doveri di questa figura professionale?

Amministratore-condominio-e-responsabilità-2 Tutto quello che dovresti sapere sull’amministratore di condominio e le sue responsabilità

L’amministratore condominio ha la responsabilità di occuparsi dello stabile per il quale ha ricevuto la nomina o mandato. Questo significa che, oltre ad occuparsi della contabilità, della gestione finanziaria e dei contatti con i fornitori di servizi, questa figura professionale deve pianificare correttamente la manutenzione dell’edificio e occuparsi di programmare ogni lavoro urgente. In pratica, in caso di danni da riparare, l’amministratore è tenuto a far partire al più presto i lavori.

Questi sono i suoi doveri più importanti in quanto, nel caso non lo facesse e succedesse qualcosa di grave (peggioramenti invasivi del danno e/o ulteriori danni a cose e/o persone), il professionista sarà ritenuto responsabile non solo a livello civile, ma anche penale. Perciò, quando si tratta negligenza, disinteresse nei confronti del condominio o inadempimenti degli obblighi, l’amministratore deve rispondere per non avere onorato le sue responsabilità.

Amministratore di condominio e responsabilità: entriamo nel dettaglio

L’amministratore condominiale è tenuto a provvedere alla gestione del condominio, ma anche alla sua custodia e al suo corretto mantenimento al fine di garantirne un buono stato e di non arrecare danni ai condomini o a terzi. A questo proposito, è utile sapere che all’inizio del mandato deve firmare persino una polizza di responsabilità civile. Tuttavia, bisogna anche capire per cosa non può essere ritenuto responsabile: generalmente, l’amministratore è responsabile solo per il condominio e i condomini, non per terzi.

In quel caso, non si tratta più di responsabilità dell’amministratore di condominio: gli effettivi danni a terzi sono a carico dei condomini ma, se necessario (e corretto), è possibile far ricadere tutto sull’amministratore, a livello extracontrattuale. In generale, i condomini sono responsabili per i danni a cose e persone effettuati da loro stessi.

Gli inquilini vengono anche ritenuti responsabili in caso di inadempimento di lavori urgenti per mancanza di risorse economiche, facendo così decadere le responsabilità dell’amministratore fino a che non verranno raccolti i fondi utili al pagamento della manutenzione ordinaria o straordinaria.

Amministratore-condominio-e-responsabilitàUlteriori informazioni sugli amministratori e le loro responsabilità

Quando il professionista incaricato non mantiene fede ai suoi obblighi, provoca danni gravi, si mostra disinteressato o non rispetta le proprie responsabilità nei confronti dello stabile, i condomini possono riunirsi in assemblea e votare per la sua revoca. In alternativa, anche un solo condomino può richiedere la sua sostituzione: deve presentarsi in tribunale con il supporto di un avvocato.

Tuttavia, le leggi cambiano spesso e anche le norme che regolano i rapporti fra condomini e i doveri di un professionista nel settore dell’amministrazione stabili possono subire periodicamente delle piccole o importanti modifiche. Pertanto, se hai qualche domanda riguardante il tuo amministratore condominio e le sue responsabilità, contattaci o vieni a trovarci nel nostro Studio di Milano ed esponici dubbi e domande.

Ti daremo tutte le risposte di cui hai bisogno e troveremo un soluzione ai tuoi problemi.

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Amministratore condominio: quando è obbligatorio?

amministratore-condominio-obbligatorioMolti che non si sono affidati ad un amministratore condominio, si chiedono quando è obbligatorio?

Il quesito che molti si pongono riguardo all’amministratore di condominio, ovvero quando risulta obbligatorio averlo, è molto comune. La maggior parte delle volte, questo dubbio sorge quando i comproprietari o gli inquilini di un immobile non riescono ad andare d’accordo e a prendere le decisioni all’unanimità, quando ci sono problemi da risolvere e anche quando sono in corso gravi controversie. Tuttavia, è opportuno farsi questa domanda anche per quanto riguarda la legge.

Infatti, da un anno ad un altro, le cose possono cambiare: grazie a nuove norme, possono esserci piccoli o grandi modifiche, che potrebbero avere a che fare proprio con la necessità di avvalersi di un amministratore condominiale oppure no. Non a caso, diversi anni fa, bastava che un edificio contasse più di 4 condomini per avere l’obbligo di affidarsi ad un professionista in amministrazioni di stabili. Attualmente, le cose sono molto diverse. Pertanto, ecco tutto quello che dovresti sapere a riguardo.

Amministratore condominio: quando è obbligatorio, le più recenti novità a riguardo

La legge ha cambiato le carte in tavola qualche anno fa e sono molti i condomini che hanno dovuto incaricare repentinamente un professionista per la gestione dei propri stabili. Infatti, oggi come oggi, è obbligatorio nominare un amministratore quando i condomini sono più di 8. Le persone coinvolte, ovvero gli abitanti di ogni singolo palazzo, devono organizzare un’assemblea e decidere a chi affidarsi: possono incaricare un condominio oppure un professionista che non abita all’interno del palazzo.

In caso contrario, l’autorità giudiziaria potrebbe subentrare e fare la sua nomina (questo accade in particolare se qualche condomino o se il precedente amministratore fa ricorso). Pertanto, alla domanda “quando è obbligatorio l’amministratore di condominio?”, attualmente è la legge a rispondere e a provvedere in caso gli inquilini fossero più di 8 e non ne avessero ancora nominato uno.

Oltre a questo, è utile sapere che recentemente sono state decise alcune novità da conoscere e da tenere a mente, in quanto comportano discrete modifiche per quanto riguarda l’amministrazione degli stabili. Ad esempio, è utile sapere che la durata attuale della carica è di 2 anni, salvo il rinnovo, mentre prima era di un anno. Inoltre, è necessario considerare che il professionista deve vantare di alcuni specifici requisiti in più.

amministratore-obbligatorioCos’è importante sapere quando si contatta un amministratore di condominio?

Oltre a quello che abbiamo visto finora, dovresti sapere che il professionista da incaricare non deve essere protestato e non deve aver mai commesso reati gravi a danni di patrimoni. In più, oltre ai suoi consueti obblighi, ha il dovere di rendere la gestione contabile del condominio molto trasparente e accessibile a ogni condomino, senza contare che deve rivelarsi fin da subito ben chiaro riguardo al suo stipendio e non può ricevere altri compensi extra, a meno che non vengano decisi durante un’assemblea.

Ma sorge un’altra domanda: quando è obbligatorio provvedere alla sua revoca? A questo proposito, è utile sapere che, per le irregolarità gravi, anche un singolo condomino può chiedere la revoca della nomina e gli altri condomini sono tenuti a prenderne atto e a decidere come procedere.

Il nostro Studio a Milano opera offrendo un’elevata esperienza nel campo del diritto condominiale e consente ad ogni condomino di poter consultare i documenti contabili del suo stabile previa richiesta. Per ulteriori informazioni, per una consulenza e/o un preventivo, contattaci al più presto.

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Amministratore condominio e lavori urgenti: ecco cosa c’è da sapere

lavori-urgenti-condominioProblemi all’interno dello stabile? Facciamo chiarezza sull’ amministrazione di condomini e i lavori urgenti:

Cosa succede quando si verificano dei danni o delle problematiche di tipo tecnico all’interno di un palazzo? Per quanto riguarda l’amministratore condominio e i lavori urgenti, dovresti sapere che troppo spesso accade che le persone coinvolte non sappiano con esattezza chi debba occuparsene e chi ha la responsabilità di organizzare la manutenzione straordinaria. Questo accade soprattutto quando è necessario agire  tempestivamente. Ma chi è che dovrebbe occuparsi di organizzare i lavori?

A volte può capitare che il problema si scateni per via delle scarse risorse economiche dello stabile oppure per una mancata capacità di prendere le decisioni in tempi brevi. Tuttavia, bisogna considerare che una pessima e insufficiente manutenzione degli immobili può portare a problemi ben più gravi e a rischi relativi alla sicurezza e alla salute di ogni singolo condomino. Pertanto, è opportuno sapere con chiarezza cosa dice la legge a questo proposito.

A chi spetta occuparsi degli interventi di manutenzione straordinaria?

Quando si parla di beni di proprietà condominiale, come potrebbero essere i tetti, le scale, la facciata, le grondaie e tutto ciò che fa parte di un edificio e delle parti ad asso correlate, il codice civile afferma che l’amministratore condominiale deve occuparsi dell’organizzazione e della gestione delle manutenzioni urgenti, comunicandone le cause, i tempi e le modalità di esecuzione a tutti i condomini. Per comunicarlo, può convocare assemblee straordinarie oppure contattare i singoli inquilini.

Quando si tratta di amministratore condominio e lavori urgenti, è necessario che il professionista agisca con tempestività al fine di evitare ulteriori danni o peggioramenti del problema in essere. Per fare un esempio pratico, se fossero presenti delle rotture pericolose sulla facciata del palazzo, l’amministratore avrebbe il dovere di programmare un intervento repentino e notificare i condomini del problema e delle modalità di risoluzione.

In caso il professionista incaricato dell’amministrazione non si occupasse della problematica in atto e succedesse qualcosa di grave, questa persona potrebbe trovarsi a dover rispondere del fatto che non ha adempiuto ai propri doveri. In questa eventualità, potrebbe anche trattarsi di responsabilità penale. Ad ogni modo, se il professionista non avesse programmato i lavori per mancanza di fondi, qualunque cosa accadesse, egli non sarebbe ritenuto responsabile, neanche a livello penale.

lavori-urgentiCosa può fare l’amministratore condominio per i lavori urgenti in mancanza di fondi?

Come abbiamo detto, in questo caso l’amministratore non sarebbe responsabile degli eventuali danni causati da un mancato intervento. Tuttavia, sarebbero gli abitanti del condominio ad essere chiamati in causa in sede civile e, eventualmente, anche penale. Pertanto, in caso di mancanza di fondi, i condomini dovrebbero provvedere al pagamento dei lavori in maniera tempestiva. Se vi fossero ulteriori difficoltà, è possibile che a pagare sia anche un solo condomino, per poi farsi restituire il denaro successivamente.

Questo è un modo per evitare danni peggiori e ulteriori complicazioni. Riassumendo, quando si tratta di amministratore condominio e lavori urgenti, il professionista incaricato è la persona che deve occuparsene ma, ovviamente, sono gli stessi condomini a doverlo mettere in condizioni di poter adempiere a questo compito.

Se necessiti di ulteriori informazioni o di una consulenza relativa all’amministrazione dei condomini e i lavori urgenti, non esitare a contattarci.

 

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Amministratore di condominio e incompatibilità: le regole

Amministratore-condominio-e-incompatibilità2 Tutto quello che dovresti sapere a proposito dell’incompatibilità dell’ amministratore di condominio

Recentemente, abbiamo sentito parlare molto spesso di amministratori di condominio e di incompatibilità con altre professioni. Proprio per questo, la domanda che ci facciamo è: perché? Per quale motivo la professione di amministratore condominiale viene definita incompatibile con alcune specifiche attività? La maggior parte delle volte, sembra che l’attitudine di questo professionista non possa in qualche modo combaciare con l’altra e, nel contempo, pare che alcune particolari mansioni non possano andare d’accordo.

Naturalmente, potremo parlare anche di tempo e di impossibilità di conciliare due mestieri, finendo poi per decidere quale fare e quale no. Insomma, le problematiche in questione possono essere davvero tante e ogni mestiere “giudicato” incompatibile con quello dell’amministratore di condominio porta con sé numerosi e diversi perché. Pertanto, andiamo a scoprire qualcosa di più a riguardo e poi tiriamo un po’ le conclusioni…

Amministratore condominio: quali sono le attività incompatibili?

Negli ultimi anni, sono stante molte le professioni ad essere state messe in discussione. In particolare si è parlato di come l’attività di agente immobiliare non potesse andare d’accordo con le amministrazioni condominiali. In seguito, il Ministero dello Sviluppo Economico ha dato qualche chiarimento in più, dicendo che “se l’attività [di amministratore di condominio] è svolta saltuariamente o a titolo di passatempo” possiamo definirla compatibile con quella dell’agente immobiliare.

Un altro mestiere che è stato messo in discussione per quanto riguarda l’amministratore di condominio e l’incompatibilità è quello del commercialista. Tuttavia, anche in questo caso, la situazione è stata chiarita in poco tempo: effettivamente, le competenze e le mansioni contabili dei dottori commercialisti rientrano per l’appunto tra i compiti da portare a termine durante l’amministrazione di uno stabile. In pratica, è un bene se un amministratore è anche un esperto in contabilità.

Per quanto riguarda la questione “incompatibilità”, sono pochi i mestieri al quale è andata bene e la maggior parte di quelli ritenuti incompatibili erano spesso attività svolte proprio da alcuni amministratori. Pertanto, i dibattiti sono stati tanti e, alla fine, per molte delle professioni definite non compatibili, sono stati dati chiarimenti e fatti dei passi indietro: in fondo, i professionisti che si occupano di amministrazione stabili, sono muniti di specifiche qualifiche e hanno seguito corsi di formazione.

Amministratore-condominio-e-incompatibilità: rientra nei casi di incompatibilità con l’ amministrazione di condomini?

L’avvocato è stata una di quelle professioni ritenute in alcuni casi incompatibili con quelle dell’amministratore. Il motivo? Si tratta di un mestiere autonomo, che deve essere svolto in maniera continuativa. In pratica, l’avvocato dovrebbe evitare qualsiasi attività che lo impegni per troppo tempo, eccezion fatta per tutto quello che ha a che fare con la scienza, la scrittura, l’arte e la cultura in generale. In questo modo, può concentrarsi sulla sua attività principale.

Pertanto, è utile sapere che quando si parla di amministratore condominio e incompatibilità con la professione di avvocato, bisogna pensare che ogni avvocato professionista può intraprendere quest’altra attività, ma solo con una buona organizzazione (in particolare del tempo e delle giornate lavorative), una valida formazione, l’abilitazione per l’amministrazione stabili e le relative qualifiche.

Questa figura professionale ha delle ottime qualità e competenze nel campo del diritto civile, che possono rivelarsi molto utili in un condominio dove possono sorgere controversie e problematiche che necessitano di un’assistenza e consulenza legale, nonché di un valido mediatore.

Per saperne di più contattaci: saremo lieti di darti le risposte che stavi cercando.

 

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