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NOMINA DELL’AMMINISTRATORE SENZA SPECIFICA DEL COMPENSO NULLA

Uno degli aspetti fondamentali della riforma del Condominio introdotta con la Legge 11 dicembre 2012 n.220 è la maggiore chiarezza e trasparenza della gestione economica dell’ente intesa alla tutela dei condomini. In tale ottica si pone l’impianto normativo del novellato art. 1129 c.c. che, fra le tante novità, sancisce espressamente al comma XIV che la nomina dell’amministratore senza specifica del compenso è nulla.

La disposizione sopra richiamata è stata univocamente ribadita in due pronunce di due diversi Tribunali civili (Massa Sent. 6.11.2017 e Milano Sent. N. 4294 3.11.2016) in cui veniva chiarito che “è nulla la nomina dell’amministratore di condominio – con conseguente nullità della delibera in parte qua – in assenza della specificazione analitica del compenso a quest’ultimo spettante per l’attività da svolgere, poichè in violazione dell’art. 1129, comma 14, c.c.”.

In entrambi i citati casi, il Tribunale veniva invocato a seguito di impugnazione della delibera di nomina dell’amministratore da parte di condomini che lamentavano l’inserimento a preventivo del compenso del professionista solo nel suo complesso e senza alcun dettaglio delle singole voci di spesa che lo costituiscono.

La nomina dell’amministratore senza specifica del compenso rende vane le esigenze di trasparenza e formalità che la nuova formulazione dell’art. 1129 c.c. ha specificamente imposto in capo al professionista, poiché un corrispettivo esposto unicamente a bilancio preventivo, non rappresenta un’assunzione di obbligo negoziale, ma, come il documento in cui è riportato, una mera stima delle spese future e, come tale, soggetto a variazioni in sede di consuntivo.

Il magistrato Toscano, per altro, ritiene del tutto legittimo che la specifica del compenso a mezzo della quale viene data quotazione di ogni singola attività (ordinaria o straordinaria) dell’amministratore possa essere allegata al preventivo o alla convocazione (tollerando dunque una certa libertà di forma), ma allo stesso tempo nega che tale specifica possa rivestire alcun valore se, come nel caso affrontato, costituisce un “atto di integrazione del verbale” inviato alcuni mesi dopo l’assemblea

Il Tribunale infine precisa che la nomina dell’amministratore senza specifica del compenso è nulla radicalmente senza possibilità alcuna di sanatoria, con la conseguenza che una successiva delibera con la quale si nomina l’amministratore conformemente al dettato normativo dell’art. 1129 II e XIV co. c.c., si pone come atto autonomo che spiega i propri effetti dal momento della sua assunzione, impedendo, così, di ritenere, in giudizio cessata, la materia del contendere.

 

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MODIFICA DELLE TABELLE MILLESIMALI: FACCIAMO CHIAREZZA

Le tabelle millesimali, si sa, in un condominio costituisco l’unica e sola fonte per individuare le quote di proprietà delle parti comuni ed è espressa come un rapporto fra il valore di ciascuna unità immobiliare ed il valore dell’intero edificio pari a 1000, ma si può procedere alla loro modifica?

Spesso è lo stesso costruttore a predisporre le tabelle millesimali e ad imporle ai condomini al momento della vendita delle singole unità immobiliari e, data la loro natura negoziale, in passato la Giurisprudenza di merito e legittimità ha ritenuto pressoché univocamente la necessità del consenso unanime di tutti i condomini per la loro modifica. Vediamo però se tale requisito, soprattutto alla luce delle modifiche introdotte dalla legge n. 220 del 11 dicembre 2012 (riforma del condominio), è  tutt’ora richiesto.

Senza andare troppo indietro nel tempo, la prima pronuncia di cui vale la pena fare menzione quando si parla di modifica delle tabelle millesimali è quella della Suprema Corte, riunitasi a Sezione Unite, n. 18477 del 9 agosto 2010, secondo la quale le tabelle millesimali non sono un negozio di accertamento del diritto di proprietà sulle singole unità immobiliari e sulle parti comuni, ma servono solo ad esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto tra i diritti dei vari condomini, senza incidere in alcun modo su tali diritti.

Tale principio, secondo gli Ermellini, trova applicazione tanto nei casi in cui le tabelle siano di natura regolamentare, quanto nei casi in cui detta tabella sia di natura contrattuale e, di fatto, comporterebbe la possibilità per il Condominio di poter intervenire su di esse senza necessariamente avere l’unanimità dei consensi da parte di tutti i condomini.

La novella dell’art. 69 disp. att. c.c., introdotta dalla richiamata riforma, in apparenza supererebbe tale indirizzo, dal momento che stabilisce la possibilità di modificare o rettificare i valori espressi nelle tabelle millesimali di cui all’art. 68 disp. att. c.c. solo all’unanimità, tranne nei casi in cui vi siano errori nella tabella preesistente ovvero siano intervenute modifiche che hanno alterato “per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino”.

In altri termini, la riforma del Condominio avrebbe nuovamente sancito la necessità dell’unanimità dei consensi nel caso di revisione delle tabelle millesimali e, solo in due ipotesi residuali, in caso di errore o di mutamento delle condizioni dell’edificio condominiale, la possibilità di procedere alla rettifica con la maggioranza di cui all’art. 1136 II c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno i 500 millesimi dell’edificio).

L’orientamento post riforma che va via via delineandosi per i Tribunali italiani, confortato anche dalle successive pronunce della Corte di Cassazione (Cass. Civ. n. 4659/2014), vede tuttavia solo come apparente il contrasto fra la novella del sopra citato articolo e l’orientamento dato dai Giudici di Legittimità, posto che il testo della norma in questione impone l’unanimità solo nei casi di “modifica” o “rettifica” delle tabelle millesimali, mentre nulla dice in caso di loro approvazione, che, per assurdo, potrebbe aversi anche a semplice maggioranza dei condomini intervenuti in assemblea.

Data l’evidente assurdità di tale interpretazione, la lettura che alcuni Tribunali danno alla norma in oggetto è che la nozione di “modifica” o “rettifica” debba essere riferita solo a quelle modificazioni delle tabelle millesimali (regolamentari o convenzionali) che segnano il passaggio dai criteri legali a quelli convenzionali per cui si preveda una ripartizione delle spese condominiali differente rispetto a quella proporzionale prevista per legge.

Nel silenzio di significative pronunce che chiariscano definitivamente i limiti dell’autonomia assembleare in punto di modifica delle tabelle millesimali, è da ritenere dunque possibile e giudizialmente sostenibile una decisione di modifica delle preesistenti tabelle millesimali assunta a semplice maggioranza e in assenza delle condizioni sancite dall’art. 69 dis att. c.c., in quanto volta, non tanto a modificare la portata dei diritti di ciascun condomino, quanto, piuttosto, ad adeguare da un punto di vista logico matematico il rapporto di tali diritti sulla proprietà comune.

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Cerchi un bravo avvocato civilista a Milano?

bravo-avvocato-civilista-milano-centroDiritto Civile: ecco le competenze di un bravo avvocato civilista a Milano

Se stai cercando un bravo avvocato civilista a Milano, operante anche nell’area di Como e Monza, la prima cosa che dovresti sapere è che quando si parla di diritto civile, s’intende non solo una materia di competenza legale, ma un insieme di fattori che comprende tutto ciò che riguarda i contratti tra privati, i diritti della persona e della famiglia, le varie controversie tra civili, le successioni dovute alla morte di un parente e tutto quello che ha a che fare con la responsabilità civile.

Pertanto, stiamo parlando di una materia di competenza decisamente ampia, che comprende molte casistiche. Un bravo avvocato deve sapere esattamente come risolvere questo tipo di problematiche, tutelando il proprio assistito fino in fondo. Il tuo problema da risolvere riguarda qualche contratto, un conflitto particolare, un onere non rispettato, una successione o una qualunque altra questione che coinvolge la responsabilità civile? Se hai risposto sì, continua a leggere e troverai le risposte che stavi cercando.

Come riconoscere un bravo avvocato civilista?

Come avrai capito, un avvocato civilista si occupa di tanti casi, diversi ma comunque simili per quanto riguarda le parti in causa, la responsabilità, nonché i mezzi da poter usare per arrivare ad una concreta risoluzione. In pratica, si tratta di una figura professionale competente in materia di diritto civile, che sa precisamente come avvalersi dei singoli strumenti che la Legge Italiana mette a nostra disposizione.

Un bravo avvocato civilista a Milano si rivela la scelta migliore quando si ha la necessità di essere rappresentati, assistiti, difesi e tutelati in maniera corretta, anche in ambito processuale e dove è obbligatorio risolvere una controversia anche extragiudiziale, presentandosi davanti ad un giudice. Naturalmente, possiamo che affermare non è così semplice scegliere il professionista giusto, capace di gestire intelligentemente le questioni tra privati e di operare nel totale interesse del proprio assistito.

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bravo-avvocato-civilista-milanoStudio legale dell’Avvocato Riccardo Colombo: avvocato civilista a Milano centro

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Amministratore condominio e responsabilità: quali sono i doveri di questa figura professionale?

Amministratore-condominio-e-responsabilità-2 Tutto quello che dovresti sapere sull’amministratore di condominio e le sue responsabilità

L’amministratore condominio ha la responsabilità di occuparsi dello stabile per il quale ha ricevuto la nomina o mandato. Questo significa che, oltre ad occuparsi della contabilità, della gestione finanziaria e dei contatti con i fornitori di servizi, questa figura professionale deve pianificare correttamente la manutenzione dell’edificio e occuparsi di programmare ogni lavoro urgente. In pratica, in caso di danni da riparare, l’amministratore è tenuto a far partire al più presto i lavori.

Questi sono i suoi doveri più importanti in quanto, nel caso non lo facesse e succedesse qualcosa di grave (peggioramenti invasivi del danno e/o ulteriori danni a cose e/o persone), il professionista sarà ritenuto responsabile non solo a livello civile, ma anche penale. Perciò, quando si tratta negligenza, disinteresse nei confronti del condominio o inadempimenti degli obblighi, l’amministratore deve rispondere per non avere onorato le sue responsabilità.

Amministratore di condominio e responsabilità: entriamo nel dettaglio

L’amministratore condominiale è tenuto a provvedere alla gestione del condominio, ma anche alla sua custodia e al suo corretto mantenimento al fine di garantirne un buono stato e di non arrecare danni ai condomini o a terzi. A questo proposito, è utile sapere che all’inizio del mandato deve firmare persino una polizza di responsabilità civile. Tuttavia, bisogna anche capire per cosa non può essere ritenuto responsabile: generalmente, l’amministratore è responsabile solo per il condominio e i condomini, non per terzi.

In quel caso, non si tratta più di responsabilità dell’amministratore di condominio: gli effettivi danni a terzi sono a carico dei condomini ma, se necessario (e corretto), è possibile far ricadere tutto sull’amministratore, a livello extracontrattuale. In generale, i condomini sono responsabili per i danni a cose e persone effettuati da loro stessi.

Gli inquilini vengono anche ritenuti responsabili in caso di inadempimento di lavori urgenti per mancanza di risorse economiche, facendo così decadere le responsabilità dell’amministratore fino a che non verranno raccolti i fondi utili al pagamento della manutenzione ordinaria o straordinaria.

Amministratore-condominio-e-responsabilitàUlteriori informazioni sugli amministratori e le loro responsabilità

Quando il professionista incaricato non mantiene fede ai suoi obblighi, provoca danni gravi, si mostra disinteressato o non rispetta le proprie responsabilità nei confronti dello stabile, i condomini possono riunirsi in assemblea e votare per la sua revoca. In alternativa, anche un solo condomino può richiedere la sua sostituzione: deve presentarsi in tribunale con il supporto di un avvocato.

Tuttavia, le leggi cambiano spesso e anche le norme che regolano i rapporti fra condomini e i doveri di un professionista nel settore dell’amministrazione stabili possono subire periodicamente delle piccole o importanti modifiche. Pertanto, se hai qualche domanda riguardante il tuo amministratore condominio e le sue responsabilità, contattaci o vieni a trovarci nel nostro Studio di Milano ed esponici dubbi e domande.

Ti daremo tutte le risposte di cui hai bisogno e troveremo un soluzione ai tuoi problemi.

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Amministratore condominio: quando è obbligatorio?

amministratore-condominio-obbligatorioMolti che non si sono affidati ad un amministratore condominio, si chiedono quando è obbligatorio?

Il quesito che molti si pongono riguardo all’amministratore di condominio, ovvero quando risulta obbligatorio averlo, è molto comune. La maggior parte delle volte, questo dubbio sorge quando i comproprietari o gli inquilini di un immobile non riescono ad andare d’accordo e a prendere le decisioni all’unanimità, quando ci sono problemi da risolvere e anche quando sono in corso gravi controversie. Tuttavia, è opportuno farsi questa domanda anche per quanto riguarda la legge.

Infatti, da un anno ad un altro, le cose possono cambiare: grazie a nuove norme, possono esserci piccoli o grandi modifiche, che potrebbero avere a che fare proprio con la necessità di avvalersi di un amministratore condominiale oppure no. Non a caso, diversi anni fa, bastava che un edificio contasse più di 4 condomini per avere l’obbligo di affidarsi ad un professionista in amministrazioni di stabili. Attualmente, le cose sono molto diverse. Pertanto, ecco tutto quello che dovresti sapere a riguardo.

Amministratore condominio: quando è obbligatorio, le più recenti novità a riguardo

La legge ha cambiato le carte in tavola qualche anno fa e sono molti i condomini che hanno dovuto incaricare repentinamente un professionista per la gestione dei propri stabili. Infatti, oggi come oggi, è obbligatorio nominare un amministratore quando i condomini sono più di 8. Le persone coinvolte, ovvero gli abitanti di ogni singolo palazzo, devono organizzare un’assemblea e decidere a chi affidarsi: possono incaricare un condominio oppure un professionista che non abita all’interno del palazzo.

In caso contrario, l’autorità giudiziaria potrebbe subentrare e fare la sua nomina (questo accade in particolare se qualche condomino o se il precedente amministratore fa ricorso). Pertanto, alla domanda “quando è obbligatorio l’amministratore di condominio?”, attualmente è la legge a rispondere e a provvedere in caso gli inquilini fossero più di 8 e non ne avessero ancora nominato uno.

Oltre a questo, è utile sapere che recentemente sono state decise alcune novità da conoscere e da tenere a mente, in quanto comportano discrete modifiche per quanto riguarda l’amministrazione degli stabili. Ad esempio, è utile sapere che la durata attuale della carica è di 2 anni, salvo il rinnovo, mentre prima era di un anno. Inoltre, è necessario considerare che il professionista deve vantare di alcuni specifici requisiti in più.

amministratore-obbligatorioCos’è importante sapere quando si contatta un amministratore di condominio?

Oltre a quello che abbiamo visto finora, dovresti sapere che il professionista da incaricare non deve essere protestato e non deve aver mai commesso reati gravi a danni di patrimoni. In più, oltre ai suoi consueti obblighi, ha il dovere di rendere la gestione contabile del condominio molto trasparente e accessibile a ogni condomino, senza contare che deve rivelarsi fin da subito ben chiaro riguardo al suo stipendio e non può ricevere altri compensi extra, a meno che non vengano decisi durante un’assemblea.

Ma sorge un’altra domanda: quando è obbligatorio provvedere alla sua revoca? A questo proposito, è utile sapere che, per le irregolarità gravi, anche un singolo condomino può chiedere la revoca della nomina e gli altri condomini sono tenuti a prenderne atto e a decidere come procedere.

Il nostro Studio a Milano opera offrendo un’elevata esperienza nel campo del diritto condominiale e consente ad ogni condomino di poter consultare i documenti contabili del suo stabile previa richiesta. Per ulteriori informazioni, per una consulenza e/o un preventivo, contattaci al più presto.

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