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NOMINA DELL’AMMINISTRATORE SENZA SPECIFICA DEL COMPENSO NULLA

Uno degli aspetti fondamentali della riforma del Condominio introdotta con la Legge 11 dicembre 2012 n.220 è la maggiore chiarezza e trasparenza della gestione economica dell’ente intesa alla tutela dei condomini. In tale ottica si pone l’impianto normativo del novellato art. 1129 c.c. che, fra le tante novità, sancisce espressamente al comma XIV che la nomina dell’amministratore senza specifica del compenso è nulla.

La disposizione sopra richiamata è stata univocamente ribadita in due pronunce di due diversi Tribunali civili (Massa Sent. 6.11.2017 e Milano Sent. N. 4294 3.11.2016) in cui veniva chiarito che “è nulla la nomina dell’amministratore di condominio – con conseguente nullità della delibera in parte qua – in assenza della specificazione analitica del compenso a quest’ultimo spettante per l’attività da svolgere, poichè in violazione dell’art. 1129, comma 14, c.c.”.

In entrambi i citati casi, il Tribunale veniva invocato a seguito di impugnazione della delibera di nomina dell’amministratore da parte di condomini che lamentavano l’inserimento a preventivo del compenso del professionista solo nel suo complesso e senza alcun dettaglio delle singole voci di spesa che lo costituiscono.

La nomina dell’amministratore senza specifica del compenso rende vane le esigenze di trasparenza e formalità che la nuova formulazione dell’art. 1129 c.c. ha specificamente imposto in capo al professionista, poiché un corrispettivo esposto unicamente a bilancio preventivo, non rappresenta un’assunzione di obbligo negoziale, ma, come il documento in cui è riportato, una mera stima delle spese future e, come tale, soggetto a variazioni in sede di consuntivo.

Il magistrato Toscano, per altro, ritiene del tutto legittimo che la specifica del compenso a mezzo della quale viene data quotazione di ogni singola attività (ordinaria o straordinaria) dell’amministratore possa essere allegata al preventivo o alla convocazione (tollerando dunque una certa libertà di forma), ma allo stesso tempo nega che tale specifica possa rivestire alcun valore se, come nel caso affrontato, costituisce un “atto di integrazione del verbale” inviato alcuni mesi dopo l’assemblea

Il Tribunale infine precisa che la nomina dell’amministratore senza specifica del compenso è nulla radicalmente senza possibilità alcuna di sanatoria, con la conseguenza che una successiva delibera con la quale si nomina l’amministratore conformemente al dettato normativo dell’art. 1129 II e XIV co. c.c., si pone come atto autonomo che spiega i propri effetti dal momento della sua assunzione, impedendo, così, di ritenere, in giudizio cessata, la materia del contendere.

 

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MODIFICA DELLE TABELLE MILLESIMALI: FACCIAMO CHIAREZZA

Le tabelle millesimali, si sa, in un condominio costituisco l’unica e sola fonte per individuare le quote di proprietà delle parti comuni ed è espressa come un rapporto fra il valore di ciascuna unità immobiliare ed il valore dell’intero edificio pari a 1000, ma si può procedere alla loro modifica?

Spesso è lo stesso costruttore a predisporre le tabelle millesimali e ad imporle ai condomini al momento della vendita delle singole unità immobiliari e, data la loro natura negoziale, in passato la Giurisprudenza di merito e legittimità ha ritenuto pressoché univocamente la necessità del consenso unanime di tutti i condomini per la loro modifica. Vediamo però se tale requisito, soprattutto alla luce delle modifiche introdotte dalla legge n. 220 del 11 dicembre 2012 (riforma del condominio), è  tutt’ora richiesto.

Senza andare troppo indietro nel tempo, la prima pronuncia di cui vale la pena fare menzione quando si parla di modifica delle tabelle millesimali è quella della Suprema Corte, riunitasi a Sezione Unite, n. 18477 del 9 agosto 2010, secondo la quale le tabelle millesimali non sono un negozio di accertamento del diritto di proprietà sulle singole unità immobiliari e sulle parti comuni, ma servono solo ad esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto tra i diritti dei vari condomini, senza incidere in alcun modo su tali diritti.

Tale principio, secondo gli Ermellini, trova applicazione tanto nei casi in cui le tabelle siano di natura regolamentare, quanto nei casi in cui detta tabella sia di natura contrattuale e, di fatto, comporterebbe la possibilità per il Condominio di poter intervenire su di esse senza necessariamente avere l’unanimità dei consensi da parte di tutti i condomini.

La novella dell’art. 69 disp. att. c.c., introdotta dalla richiamata riforma, in apparenza supererebbe tale indirizzo, dal momento che stabilisce la possibilità di modificare o rettificare i valori espressi nelle tabelle millesimali di cui all’art. 68 disp. att. c.c. solo all’unanimità, tranne nei casi in cui vi siano errori nella tabella preesistente ovvero siano intervenute modifiche che hanno alterato “per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino”.

In altri termini, la riforma del Condominio avrebbe nuovamente sancito la necessità dell’unanimità dei consensi nel caso di revisione delle tabelle millesimali e, solo in due ipotesi residuali, in caso di errore o di mutamento delle condizioni dell’edificio condominiale, la possibilità di procedere alla rettifica con la maggioranza di cui all’art. 1136 II c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno i 500 millesimi dell’edificio).

L’orientamento post riforma che va via via delineandosi per i Tribunali italiani, confortato anche dalle successive pronunce della Corte di Cassazione (Cass. Civ. n. 4659/2014), vede tuttavia solo come apparente il contrasto fra la novella del sopra citato articolo e l’orientamento dato dai Giudici di Legittimità, posto che il testo della norma in questione impone l’unanimità solo nei casi di “modifica” o “rettifica” delle tabelle millesimali, mentre nulla dice in caso di loro approvazione, che, per assurdo, potrebbe aversi anche a semplice maggioranza dei condomini intervenuti in assemblea.

Data l’evidente assurdità di tale interpretazione, la lettura che alcuni Tribunali danno alla norma in oggetto è che la nozione di “modifica” o “rettifica” debba essere riferita solo a quelle modificazioni delle tabelle millesimali (regolamentari o convenzionali) che segnano il passaggio dai criteri legali a quelli convenzionali per cui si preveda una ripartizione delle spese condominiali differente rispetto a quella proporzionale prevista per legge.

Nel silenzio di significative pronunce che chiariscano definitivamente i limiti dell’autonomia assembleare in punto di modifica delle tabelle millesimali, è da ritenere dunque possibile e giudizialmente sostenibile una decisione di modifica delle preesistenti tabelle millesimali assunta a semplice maggioranza e in assenza delle condizioni sancite dall’art. 69 dis att. c.c., in quanto volta, non tanto a modificare la portata dei diritti di ciascun condomino, quanto, piuttosto, ad adeguare da un punto di vista logico matematico il rapporto di tali diritti sulla proprietà comune.

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Cerchi un bravo avvocato civilista a Milano?

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